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    中國的房地產是否到了“歷史大頂”對中國經濟和周邊產業有何影響

    來源:http://www.aids2008.com/ ? 作者:木材加工廠 ? 時間:2018-12-18 11:05

      還記得,2013年其“五年內北京房價將進入10萬元時代”的表態為他引來一身罵名。但是五年過去了,10萬元的樓盤在北京比比皆是,甚至一些優質的學區房已經邁進20萬大關。

      這一次,董藩教授還能掐住命脈嗎?坦白說,我并不看好。

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      毫無疑問,房地產行業的快速發展,給中國經濟增長做出了不可磨滅的貢獻。2003年,國務院明確提出“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。”之后,房價開始一輪又一輪的上漲,房地產業開啟了自己的黃金時代。

      以至于每當經濟放緩或是發展遇到波折,人們總會第一時間想起房地產。

      過去10年,中國有過兩次大規模刺激房地產的舉動。

      一次是2008年全球金融危機爆發后,國內房價大幅下跌,有關部門很快聯合救市,房價很快又漲了上來,房地產與4萬億政策相配合,對于經濟的拉動效果很明顯,也比較快速走出了金融危機的陰霾。

      第二次是2014年,當時樓市的成交量已經持續低迷了2年時間,房價也開始不斷下跌,有關部門再次出手,出臺了一系列鼓勵購房的措施,結果就是開啟了2015~2017房價大幅上漲的周期。

      從那一次的結果來看,房地產行業雖然得到了拯救,但是對于經濟的拉動效應并不明顯。2015年中國GDP增速首次未到7%,2016年GDP增速甚至放緩至6.7%。

      所以,并非只要刺激房地產行業就能大幅提振經濟。反倒可能是造成房價再次大幅度上漲,而經濟增長并無起色。

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      在人們潛意識里,房地產行業關聯度高,可以帶動很多上下游企業的發展。如董藩教授所言,當房價不再下跌,各種維權事件就會減少,更重要的是,建筑,鋼鐵,水泥,電解鋁,木材加工,玻璃,建筑機械,規劃,設計,園林綠化,家電,家具,運輸,物業服務,紡織,保潔等等上百大小行業都會被拉動起來。

      但是,今時不同往日。今天中國房地產對其他產業帶來更多是擠壓效應。

      由于房價的持續上漲,帶來的土地,人工,租金等成本也都水漲船高,其他產業的生產成本也會急劇上升,尤其是那些傳統制造業,本來就利潤微薄,在房地產擠壓之下,生存空間也會更加狹窄。

      房地產行業的高利潤,帶動了大量社會資金的蜂擁而至,吸干了原本應該進入其他行業的流動性。我們最直接的體會就是,現在很多搞科技創新的企業,打著發展科技的旗號,在一些重點城市大搞“圈地運動”。

      同時房價持續高漲,會促使居民持續盲目加杠桿,從而引發財務危機的風險會不斷加大。

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      其實,自從今年下半年房地產市場進入下行周期以來,市場上各種關于“救市”的聲音就層出不窮,甚至一些關于放松調控的謠言也不斷出現。但是從官方的表態來看,“房地產市場調控決不能半途而廢”,也已經為接下來的工作做好了鋪墊。

      其實,上層對現在的房地產行業已經有了非常清晰的認識。7月份的政治局會議,“遏制房價過快上漲”的提法不再,取而代之的是“堅決遏制房價上漲”。兩字之差,上層對解決房地產市場問題的決心可見一斑。

      可以說,2018~2019這兩年,是新舊周期的交替之年。舊的周期結束,新的周期開始。

      對于普通民眾而言,有必要對房子的價值重新審視。在住房短缺的時代,房子不但可以跑贏通脹,還能幫助人們實現財務自由。

      但是,隨著人們的住房不再短缺,房產稅等最終推出,過多的住房不再是實現財務自由的工具,反而會成為沉重的負擔。炒房時代的終結,也意味著我們投資房地產的思路也要有所轉變。

      所以,指望靠刺激房地產達到刺激經濟大幅增長的想法,可能,只是一個看上去很美的愿望罷了。

      遼寧將對農民進城購房給予優惠補貼,把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。同時,要求各縣(市)每年至少要舉辦一次房交會,出臺房交會優惠補貼政策,支持居民購房置業。

      遼寧省住建廳表示,《全省推動縣城和新城區房地產去庫存工作方案》已下發,到2020年,各縣城、新城新區商品住宅庫存去化周期回歸到合理區間。

      此《方案》的出臺是為了進一步推動縣城和新城新區房地產去庫存。根據其中內容,通過壯大新城新區產業園區,推動現代農業建設,提升縣城和新城新區的吸引力,并探索通過政府主導、市場化運作的方式,支持企業團購或長期租賃庫存商品房用于職工宿舍。

      另外,將積極發展農村電子商務和特色旅游,支持房地產開發企業將符合條件的商品房改造為孵化器、創客空間、電商企業等用房,將庫存非住宅類商品房轉為研發辦公生產性服務業、旅游、養老、文化等專項地產,并享受國家和省有關優惠政策。

      還將吸引社會資本參與新城新區基礎設施建設和運營,加快交通、學校、醫院、商業等服務設施配套建設,提升公共服務水平,增強購房的吸引力。

      《方案》中提出,各地要建立健全支持農業轉移人口市民化財政政策體系,促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化,并與城鎮居民享有同等權利。市場房源充足、庫存量大的區域,棚戶區改造可繼續推行貨幣化安置,消化庫存商品住房。

      同時要求各地區盡快編制住房建設規劃和年度計劃,對縣域和新城新區住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等作出統籌安排。從新開工、施工、預售等環節加大管控,控制商品房增量,消化商品房存量,保持住房供求基本平衡。

      根據商品住房庫存去化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。對去化周期在36個月以上的,應停止供地;18個月至36個月的,要減少供地;6個月至12個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加供地,加快供地節奏。

      在購房方面,農民進城購房給予優惠補貼,鼓勵房地產開發企業給予購房折扣,引導商業銀行為農民購房提供更優惠的貸款政策和金融服務。還將用好住房公積金支持農民工貸款購房,把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍。

      并要求各縣(市)每年至少要舉辦一次房交會,出臺房交會優惠補貼政策,支持居民購房置業。新城新區可采取網上房交會、大篷車等更加靈活的方式舉辦各類房交會。

      中國的房地產是否到了“歷史大頂”

      萬釗指出,中國房地產是一個“政策市”,在全要素生產率高速增長結束之后,宏觀杠桿率已經到了一個比較危險的水平。在其沒有恢復之下,明年甚至未來一段時間,中國既沒有能力、也沒有空間刺激房地產,如果強行刺激,后果可能不太樂觀。

      關于明年的經濟形勢,目前一個爭議的焦點是明年的房地產政策。一方觀點認為,明年經濟下行的壓力比較大,所以需要放開房地產政策,再一次利用房地產刺激經濟。另一方觀點認為,目前房地產杠桿比較大,房價有泡沫,不能輕易使用房地產刺激政策。

      先不管這兩方觀點孰對孰錯,至少這兩方觀點有一個共識:就是房地產目前仍然可以刺激經濟,只不過因為副作用比較大,所以要謹慎。那么我們的問題是,如果即便放開房地產,也無法刺激經濟了,怎么辦?或者說,房地產是否到了“歷史大頂”?

      在我們的印象中,中國房地產是一個“政策市”,也就是說,政策松,市場向好,房價上行;政策緊,市場回落,房價下行。但是這種“政策市”是有前提條件的,就是整個市場處于上行周期。

      我們在下圖做了一個模擬。在歷史大頂左側,此時潛在趨勢上行,那么市場走勢伴隨著政策的松緊,而出現上下波動,但是整體趨勢向上。而在歷史大頂右側,此時潛在趨勢下行,政策刺激基本上無效。

      近七成重點城市二手房價下跌 廣東這個市跌幅居首

      近七成重點城市二手房價下跌

      諸葛找房分析師指出,隨著調控的深化,二手住宅市場熱度持續下降,連續三周掛牌均價下跌。根據上述報告,上周百城二手房均價較前一周環比下跌0.54%,跌幅擴大明顯。其中,下跌城市達69個,平均跌幅0.91%;上漲城市31個,平均漲幅0.51%。

      中新經緯客戶端梳理發現,惠州(-1.45%)、北海(-1.44%)、許昌(-1.41%)、德陽(-1.11%)、南通(-1.08%)、沈陽(-0.99%)、煙臺(-0.99%)、貴陽(-0.95%)、泰安(-0.93%)和廊坊(-0.91%)等十個城市二手房均價環比跌幅最大。

      此外,泉州(1.55%)、嘉興(1.38%)、連云港(1.30%)、鹽城(1.28%)、上饒(1.23%)、東莞(1.03%)、鞍山(1.00%)、開封(0.93%)、丹東(0.92%)和銀川(0.92%)等十城為二手房均價漲幅榜前十。

      惠州跌幅居首 深圳后花園成“睡城”

      中新經緯客戶端注意到,在跌幅榜Top10中,惠州以1.45%的跌幅居于首位。

      11月15日,國家統計局發布的2018年10月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數數據顯示,惠州二手房價格環比上漲0.5%。12月初,諸葛找房發布的11月百城二手房均價數據顯示,惠州二手房價格環比下跌1.11%。

      媒體12月3日報道,在幾年樓市熱炒后,被稱為深圳后花園的惠州,如今已淪為雙城生活的“睡城”,本地人買不起,外地人不想炒。報道指出,有客戶想出手惠州地鐵口的房子,以低于市場價兩三千的價格掛出,很久無人問津。

      而據報道,此前就有惠州相關樓市專家指出,調控的深化正在有效擠壓出前期不斷涌入的投機購房需求,市場正在理性回歸。上述報道提到,惠州市房地產市場監督工作領導小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平表示,惠州堅持市場調控不動搖,也將不斷推動調控的精準化,因地制宜、因時制宜維護市場的穩定健康。(來源:中新經緯)

      11月融資規模超千億 房企分化加劇

      今年11月份,陸續有十幾家房地產企業密集發布融資計劃,整體資金規模超過千億。與此同時,由于海外發債比重上升,帶動企業平均融資成本整體上行,創下近三年新高。業內人士分析認為,由于當前房地產市場銷售業績增速普遍放緩,企業之間的規模競爭仍在延續,大小房企分化加劇,整個四季度房企的融資需求仍然強勁。

      11月份房企融資動作密集

      11月28日,弘陽地產集團有限公司發布公告稱,擬發行于2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據,年利率為13.5%。僅11月份最后2天,就有12家房企陸續發布公告,披露其近期融資計劃或公告票據上市發行,累計規模近300億。

      據Wind數據,整個11月份,房企境內外融資放量,涉及類型包括股份增發、優先票據、中期票據、公司債、可換股債券、超短期融資券、ABS等。其中,11月份房企境內發行債券523億元,規模環比增長14%,同比增長112%;月內房企海外發行債券304億元,環比增長263%,同比增長7%。

      全年來看,今年1-11月,房企累計境內發債5632億元,同比增長66%;累計海外發債3220億元,同比增長12%。

      11月份,房企與金融機構合作較為頻繁,僅光大信托就和三家房企簽訂了戰略合作協議,總額為400億元,其中規模較大的是與泰禾建立的總額200億元的全面業務合作關系。

      公開消息顯示,早在今年10月泰禾集團就與上海銀行簽署了戰略合作協議,上海銀行意向為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。加上此次與光大的合作,近兩個月來泰禾已連續獲得銀行授信近400億元。

      地產研究中心一位分析人士指出,多元化的融資方式,加上與銀行在各業務中的全面合作,能夠助力泰禾各業務板塊的快速發展,如養老、教育、金融等等,從而為企業帶來更多收益。

      不僅是泰禾,當月正榮集團和金融機構的合作也廣受關注。正榮與中山證券和興業信托分別建立了200億元和100億元的業務合作。上述分析人士認為,這些都表明在融資環境收緊的背景下,房企通過與金融機構合作,增加未來流動性。

      該人士進一步認為,11月多家房企的大額融資計劃獲批,從長期來看,由于房地產市場的增長已經明顯放緩,調控政策底部逐漸形成,因而近期政府對于房企發債的審批趨于寬松。然而值得注意的是,當前的政策信號顯示出中央遏制房價上漲的決心不會改變,決不會允許調控前功盡棄,因而,預計在未來的一段時間之內,調控政策仍然會在底部運行,房企維持資金鏈“活下去”將會是這段時間的主旋律。(來源:經濟參考報)

      恒大領銜 三巨頭單月銷售銳減300億

      硬幣不止一面,數據中藏著趨勢。

      房企巨頭們最近發布的月度銷售數據猶如一面鏡子,與近期的海外債券、股價走勢一同折射出上市房企當前的境況:銷售額在前期沖高后面臨急劇的下滑,回款速度放緩的同時融資利率在走高。

      華麗與壓力都寫在公告里,直接看數據。

      創紀錄:恒碧萬融前11月銷售額近2萬億元

      2018年前11個月,恒大、碧桂園、萬科和融創的累計銷售總額創出歷史新高。以下為2016年至今前11個月恒碧萬融的累計銷售額變動圖:

      如圖所示,恒碧萬融四大房產巨頭前11個月的累計銷售額自2016年至今逐年增長,截止2018年11月末,四巨頭的累計銷售額達1.985萬億,較去年同期的累計銷售額增長了12.15%。其中,萬科和恒大前11個月銷售額已經超過了5000億,分別為5439.5億和5352億元,均超過了2017年全的銷售額。

      融創中國前11月的銷售總額為4162.4億元,排在四巨頭的最末位,但相比2017年同期的累計銷售額2978.6億元來說,增長高達39.74%。

      但這只是硬幣的一面,如果拆解單月銷售數據則是另一番光景。11月份,不少房企的單月銷售額經歷猛烈的同比和環比下降。

      強弩之末?三巨頭單月銷售額環比減少超300億元

      單看11月的銷售數據,除萬科還在繼續增長外,恒大、碧桂園和融創的銷售額環比和同比均出現了下降。

      從數據來看,恒大、碧桂園和融創11月合計銷售額為1127.5億元,與10月的合計銷售額相比環比減少了329.4億元,下降了22.61%。不僅如此,較2017年同期相比,三巨頭的銷售額也出現了明顯的下降,合計減少342.4億元,降幅達23.29%。

      其中,恒大11月的總銷售額為340.7億元,環比上月下降35.77%,與去年同期相比下降23.29%,在三巨頭中降幅最大。

      除此之外,中小房企中也有不少公司11月單月的銷售額出現了大幅下滑。合生創展11月的銷售額僅有8.63億,環比上月下降了53.58%;新城發展控股11月的銷售額高達172.26億元,但與10月相比仍然下滑了20.85%。

      回款壓力:三季末A股上市房企經營性凈現金流出33億

      2018年,對于房企而言,銷售回款是個更重要的任務。至少從A股上市房企的三季報來看,回款情況并不樂觀。龍頭房企在11月份出現銷售額下滑,是否預示著其他中小房企在四季度的銷售回款情況壓力將更大?

      先重溫一下三季報的數據。根據wind數據統計,申萬行業分類標準下,房地產開發行業2018年三季報合計經營性凈現金流為凈流出。(來源:面包財經)

      觀望2019年的房地產會怎么走

      站在2018年的最后一個月,想必很多人都很好奇的是——2019年,房地產往什么方向走?房價還會繼續降嗎?

      如果一定要找出一個詞來形容當下市場,無疑就是——迷茫,不知道中國向哪兒走,非常迷茫,而且到了11月份之后更加嚴重了。

      購房者陷入看多和看空預期激烈博弈的迷茫、房企陷入不知從開發融資和銷售回款的迷茫中,甚至連地方政府都陷入不知該如何調控引導的迷茫....

      但是大家又覺得我把錢放在哪里都不安心,即使是拿來做生意,也會怕被現在慘淡的實體經濟環境收割。

      房地產最有魅力的地方,恰恰就在于它能比其他投資品、其他行業更讓我們安心。

      大家的焦慮是多余的嗎?不,恰恰是現在對本輪房貸上漲末端行情最真實的反饋。

      現在的樓市有風險嗎?有,一定有,而且還不小。

      但是害怕溺水的人,可能永遠都學不會游泳,對于房產投資,也是如此。

      其實,今天大家的各種迷茫、焦慮,早在三年前的房價上漲就已經埋下了種子了。來源于本輪房價上漲的三大特點:

      1.漲速快。本輪房價上漲速度超過了以往的每一次速度。

      2.脫離基本面。雖然本輪房價上漲,一二三四五線城市齊漲,但是大背景卻是經濟增速放緩、人口增速放緩、城鎮化明顯放緩。不是自發地、內生性地上漲,而是人為、政策推動的結果。

      3.貨幣超發。M2和名義GDP增速的裂口不斷擴大,居民背負的杠桿快速拉升,先后推升股市泡沫、樓市泡沫和滯脹預期,實際上是透支了至少原本三年緩慢上漲的預期。

      現在的房價,類似于股票的高位盤整,有些漲多的城市勢必要跌一跌,擠擠泡沫。

    ——本文由上海木材加工廠上海堯瑞實業有限公司整理發布,內容供參考,轉載請注明出處,上海木材加工廠堯瑞實業竭誠為您服務!http://www.aids2008.com/news/xinwen/18873.html

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